建议内容

绍兴诸暨市建设局接到某小区业委会反映，小区在保修期内出现了屋顶漏水、地下室渗水等质量问题，虽社区、业委会多次催促开发企业维修，但其以“责任认定模糊”为由推诿拖延，尽管物业保修金制度已有设立，但相关条款多为原则性表述，缺乏可操作性的实施细则，导致问题久拖未决。建议行政主管部门加强保修金相关政策指导。

建议采纳落实

诸暨市建设局接到该建议后，多次组织街道、社区、业委会、居民代表开展座谈，了解物业领域质量维修困境以及物业“三金”（物业保修金、物业专项维修资金、外墙脱落修缮金）申请使用梗阻，以问题为导向进行全面梳理，认真研究，发现长期以来，维修责任界定难、申请流程繁琐、资金使用效率低等问题突出，导致居民有需求但资金使用率不足1%，尤其是2019年设立的外墙脱落修缮金五年来从未使用。而房屋质量维修诉求长期积压，民生保障乏力，基层治理矛盾凸显。作为行业主管部门，诸暨市建设局以新时代“枫桥经验”为引领，通过创新物业“三金”专项使用机制，实现治理流程的系统性重塑与再造，从根源上破解物业信访难题。

图：完善政策机制

从主体不清到精准溯源：分类施策让资金用起来。构建分类认定机制，针对封闭式小区，通过技术鉴定明确责任边界，从源头厘清资金属性与适用范围，精准划分保修期开发责任（物业保修金列支）、保修期外公共维修责任（专项维修资金列支）及物业履约责任（物业企业自担）。针对开放式小区外墙脱落问题，建立“以奖代补”外墙修缮金保障机制，市财政每年专项列支150万元，截至2025年上半年，已累计完成16个小区8095平方米的房屋外墙修缮。

图：现场政策咨询

从流程繁琐到一站快办：重塑制度让资金用得快。建立跨部门联审快批机制，由建设局牵头整合消防、自规等8个部门职能，将特种设备安全、规划合规性等6大核心事项纳入联审范围，申请人仅需提交基础材料，其余流程全程由镇街指导、部门协同完成，通过“材料瘦身、流程再造、时限压缩”三措并举，申请人申报阻力大幅降低，办理时效大幅提升。如物业保修金文件由9页内容、12张附件，缩减至3页内容，申请人只需填报2张表格。实施细则出台以来，三项资金预拨付周期从90天压缩至17天，整体办理时效提升81%。

图：政策指导咨询会议

从资金沉睡到全面激活：滴灌供给让资金用得好。对维修工程完成初审后，由建设局按70%比例将预算资金精准预拨至镇街专项监管账户，同步实施资金使用全流程穿透式管控，将现场勘验、施工监管、质量验收等关键节点纳入闭环管理，彻底改变业委会自主支配资金的传统模式，资金使用效率显著提升。改革以来，已累计激活沉睡资金4689万元，为之前20多年使用总额的两倍，推动72个小区物业维修问题清零。

图：老旧小区房屋改造对比

随着建议落实，物业“三金”改革同步深化，使用效能显著提升，资金精准用于房屋质量维修维护，物业维修类信访投诉断崖式下降，由原先的月均206件下降至不足30件。物业领域突出矛盾逐步纾解，基层治理步入良性循环，相关做法得到中改办及住建部肯定，今年6月诸暨市成功承办全国物业服务领域工作经验交流现场会并作经验交流。